Il rent to rent negli affitti brevi in Italia è un modello che sta attirando sempre più attenzione, soprattutto da chi vuole entrare nel mercato degli short rental senza comprare casa. L’idea è semplice: prendi in affitto un appartamento a lungo termine, ottieni il consenso del proprietario a sublocalizzarlo, e lo metti su Airbnb o Booking ricavando più di quanto paghi di canone. Il margine, se tutto funziona, è il tuo guadagno.
Funziona davvero? Dipende da dove sei, da come è scritto il contratto e da quanto sei realistico sulle occupazioni. Vediamo i dettagli concreti.
In breve
Il rent to rent negli affitti brevi consiste nel prendere in locazione un immobile e sublocalizzarlo come affitto breve, con il consenso esplicito del proprietario. Il gestore guadagna la differenza tra il canone pagato e i ricavi da piattaforme come Airbnb. In Italia questa attività richiede un contratto che autorizzi espressamente la sublocazione (vietata per default dall’art. 1594 c.c.) e comporta obblighi fiscali, assicurativi e di sicurezza in capo a chi gestisce. I margini netti realistici si aggirano tra il 20% e il 35% dei ricavi lordi, una volta sottratti canone, utilities, commissioni e tasse.
Come funziona il rent to rent in pratica
Il gestore firma un contratto di locazione classico con il proprietario, pagando un canone mensile fisso. Poi subloca l’immobile ai turisti tramite le OTA (Airbnb, Booking, ecc.), incassa i compensi, e trattiene la differenza dopo aver pagato tutte le spese.
Il proprietario ci guadagna la certezza di un canone fisso, senza pensieri di gestione. Il gestore ci guadagna (potenzialmente) un margine variabile. Il rischio è tutto sul gestore: se il mese va male, il canone si paga lo stesso.
Un esempio numerico aiuta a capire meglio le proporzioni reali. Prendiamo un bilocale a Milano, zona Navigli. Canone di mercato: 1.200 euro al mese. Il gestore lo mette su Airbnb a 110 euro a notte, con un’occupazione media del 65% (circa 20 notti su 30). Ricavi lordi: 2.200 euro. Da qui vanno sottratti il canone (1.200 euro), le utenze (circa 150 euro), la pulizia (4 turni da 60 euro, 240 euro), le commissioni OTA al 15% (330 euro) e le tasse sulla quota di reddito. Prima delle tasse il margine operativo lordo è intorno a 280 euro. Non è una cifra enorme. Con un’occupazione al 75% sale, con una al 50% il modello va in perdita.
Questo è il punto che spesso chi entra nel rent to rent sottovaluta: il break-even non è lontano dalla media.
Il contratto: l’elemento che non puoi ignorare
In Italia, per legge (art. 1594 del Codice Civile), il conduttore non può sublocare l’immobile senza il consenso del locatore. Se lo fa lo stesso, il proprietario può risolvere il contratto. Quindi la prima cosa da fare, prima ancora di pensare ai numeri, è avere nero su bianco l’autorizzazione alla sublocazione, con la specifica che si tratta di locazioni turistiche brevi.
Il contratto tra proprietario e gestore dovrebbe chiarire anche altri punti: chi risponde dei danni degli ospiti, chi paga le utenze, se ci sono massimali di notti affittabili nel corso dell’anno (rilevante in città con limitazioni agli affitti brevi, come Firenze o Venezia), e come vengono gestite le manutenzioni straordinarie.
Non basta una stretta di mano o una mail informale. Un contratto ben redatto da un legale esperto costa qualche centinaio di euro e ti evita situazioni molto più costose dopo.
Chi deve pagare le tasse, e come
Quando il gestore subloca e incassa dai turisti, è lui il soggetto fiscalmente rilevante. Non il proprietario dell’immobile. Questo significa che il gestore deve dichiarare quei redditi, versare la cedolare secca (o tassarli come reddito d’impresa, a seconda della struttura operativa) e applicare la tassa di soggiorno dove prevista, riversandola al Comune. Puoi approfondire come si calcola la tassa di soggiorno e capire se incide sui tuoi margini.
Se operi su più immobili in modo continuativo, l’Agenzia delle Entrate può qualificare l’attività come imprenditoriale, con tutte le conseguenze del caso in termini di IVA e regime fiscale. Il confine tra attività occasionale e imprenditoriale non è scolpito nella pietra, ma gestire tre o più appartamenti con contratti rent to rent è un segnale che l’attività è strutturata. Su questi aspetti il consiglio è di sentire un commercialista esperto in fiscalità degli affitti brevi, non affidarsi a interpretazioni improvvisate lette online. Quello che trovi qui è informazione generale, non consulenza professionale.
È davvero conveniente il rent to rent in Italia?
Dipende da tre variabili: il mercato locale, la stagionalità e la tua capacità operativa.
In città ad alta domanda turistica stabile (Milano, Roma, alcune zone di Napoli o Bologna) i numeri possono reggere se negozia bene il canone. Il punto critico è proprio questo: il canone fisso deve essere abbastanza basso da lasciare margine, ma abbastanza alto da convincere il proprietario. Trovare quel punto di equilibrio richiede dati reali sull’occupazione media e sulle tariffe di zona, non ottimismo.
Nelle città con forte stagionalità (mete balneari, montagna) il rent to rent è più rischioso perché nei mesi morti il canone si paga lo stesso. A meno che il contratto non preveda un canone ridotto in bassa stagione, cosa che i proprietari di solito accettano solo se il gestore ha già un track record.
Un altro rischio concreto è il cambio di normativa. Diverse città italiane stanno stringendo le maglie sugli affitti brevi, con limiti di notti, obblighi di registrazione e zone off-limits. Se la città in cui operi introduce restrizioni, il tuo modello di business cambia da un giorno all’altro e il contratto con il proprietario non ti protegge da questo rischio.
Calcola il tuo margine prima di firmare qualsiasi contratto
Prima di metterti a cercare appartamenti da gestire, fai i conti. Non a spanne, ma con numeri reali: canone, occupazione stimata, tariffa media, commissioni, pulizie, utenze, tasse. Il calcolatore di redditività di BnBwise ti permette di inserire la tua situazione specifica, incluso il caso in cui l’immobile è in affitto (quindi con un costo mensile fisso) e non di proprietà. È lo strumento più diretto che hai per capire se i numeri reggono prima di firmare.
Se vuoi capire meglio anche il quadro fiscale e le regole generali del settore, la guida agli affitti brevi copre i punti essenziali per chi inizia o vuole strutturare meglio la propria attività. E se stai ragionando su quale regime fiscale applicare, vale la pena leggere anche il confronto tra i regimi fiscali disponibili per non lasciare soldi sul tavolo.