Confronto regimi fiscali
Cedolare secca, forfettario (5% o 15%) o P.IVA ordinaria? Inserisci numero di immobili, incassi e costi e confronta imposta e netto annuo. Tutti i calcoli restano nel tuo browser.
| Cedolare secca | Forfettario 5% | Forfettario 15% | P.IVA ordinaria | SRL | |
|---|---|---|---|---|---|
| Imponibile | 24.000 € | 9600 € | 9600 € | 18.000 € | 18.000 € |
| Imposta | − 5040 € | − 480 € | − 1440 € | − 4140 € | − 8396 € |
| Commercialista | — | − 1000 € | − 1000 € | − 1000 € | − 3000 € |
| Netto annuo | 12.960 € | 16.520 € | 15.560 € | 12.860 € | 6604 € |
| Aliquota effettiva | 21.0% | 2.0% | 6.0% | 17.3% | 35.0% |
Cedolare: max 2 immobili, costi non deducibili. Forfettario: tetto ricavi 85.000 €, costi forfettizzati, INPS con possibile riduzione 35%. P.IVA ordinaria: deduce i costi, IRPEF a scaglioni 23/33/43% (escluse addizionali). SRL: IRES 24% + IRAP ~3,9% sull'utile, poi 26% sui dividendi se prelevi gli utili (se li reinvesti il carico è minore); i costi di gestione societaria sono molto più alti. Stima semplificata e indicativa: non sostituisce un commercialista.
Cedolare, forfettario, P.IVA o SRL: come scegliere
Per gli affitti brevi non esiste un regime fiscale migliore in assoluto: la convenienza dipende da quanti immobili affitti, da quanto incassi e da quanti costi sostieni. Questo strumento mette i regimi fianco a fianco sui tuoi numeri e calcola, per ciascuno, l'imposta, i contributi e il netto annuo che ti resta davvero — così la scelta parte dai fatti e non dalle impressioni.
I regimi a confronto
La cedolare secca applica un'imposta fissa del 21% o 26% sugli incassi, senza dedurre i costi, ed è limitata a due immobili. Il forfettario tassa solo una percentuale degli incassi (coefficiente ~40% per le attività ricettive) con imposta sostitutiva del 5% o 15%, ma aggiunge contributi INPS e un tetto di ricavi di 85.000 €. La P.IVA ordinaria consente di dedurre i costi reali ma applica l'IRPEF a scaglioni (23/33/43%). La SRL sconta IRES e IRAP sull'utile, più il 26% sui dividendi se prelevi gli utili, con costi di gestione societaria molto più alti.
Cosa considera il calcolo
Il confronto non si ferma all'imposta: tiene conto del coefficiente di redditività del forfettario, dei contributi INPS (con la possibile riduzione del 35%), del costo del commercialista per ciascun regime e, per la SRL, della doppia imposizione su utile e dividendi. Per questo il netto annuo che vedi è più realistico del semplice confronto tra aliquote: due regimi con imposte simili possono lasciare in tasca cifre molto diverse una volta inclusi contributi e costi di gestione.
Stima semplificata e indicativa: non sostituisce un commercialista. Per il calcolo della redditività completa di un singolo immobile (mutuo, ROI, flusso di cassa) usa il calcolatore di redditività; per la normativa aggiornata, la guida agli affitti brevi e l'articolo su forfettario o cedolare secca.
Domande frequenti
Conviene la cedolare secca o il regime forfettario per gli affitti brevi?
Dipende dai numeri. Con la cedolare secca paghi il 21% (primo immobile) o il 26% sugli incassi, senza dedurre i costi. Con il forfettario per attività ricettive l'imponibile è circa il 40% degli incassi (coefficiente di redditività), su cui si applica un'imposta sostitutiva del 5% nei primi 5 anni o del 15% a regime: l'aliquota effettiva scende attorno al 2–6% dei ricavi, ma vanno aggiunti i contributi INPS e c'è un tetto di ricavi. Il confronto sui tuoi numeri ti dice quale lascia più netto in tasca.
Quando sono obbligato alla partita IVA per gli affitti brevi?
Dal 2026 il regime degli affitti brevi con cedolare secca si applica a un massimo di due appartamenti. Dal terzo immobile l'attività è considerata imprenditoriale e serve la partita IVA: a quel punto le alternative sono il forfettario, la P.IVA ordinaria o la gestione in forma societaria (SRL).
Il forfettario conviene sempre rispetto alla cedolare?
Spesso sì sul puro carico fiscale, perché l'aliquota effettiva è bassa, ma non sempre nel netto finale: il forfettario comporta contributi INPS, il costo del commercialista e un tetto di ricavi di 85.000 €. Per redditi bassi o con pochi costi il vantaggio è marcato; salendo con gli incassi o con un secondo immobile il quadro può cambiare. Il confronto considera anche INPS e commercialista, così vedi il netto reale.
Quando conviene una SRL per gli affitti brevi?
La SRL ha senso quasi solo su volumi alti e quando si reinvestono gli utili: paga IRES e IRAP sull'utile e un ulteriore 26% sui dividendi se prelevi, oltre a costi di gestione societaria molto più alti. Nel confronto la SRL appare spesso meno conveniente sul netto immediato, ma può avere vantaggi di responsabilità patrimoniale e pianificazione che esulano dal solo calcolo fiscale.
I calcoli del confronto sostituiscono il commercialista?
No. Il confronto è una stima semplificata e indicativa, utile per orientarti e capire l'ordine di grandezza delle differenze tra regimi. Per la scelta definitiva e la dichiarazione confrontati sempre con un commercialista, perché la tua situazione può avere variabili che il calcolo non considera.