Quanto costa davvero gestire un affitto breve: la lista completa

Quando si ragiona su un affitto breve, l’attenzione va quasi sempre al guadagno: quanto pago a notte, quante notti ottengo, quanto incasso in un mese. I costi gestione affitto breve, invece, restano spesso in secondo piano, sottostimati o direttamente ignorati, finché non si fa i conti sul serio e si scopre che il margine reale è molto più stretto di quanto sembrava.

Non è una tragedia, ma bisogna sapere con cosa si ha a che fare.

In breve

Gestire un affitto breve comporta costi fissi e variabili che, sommati, possono assorbire tra il 35% e il 55% degli incassi lordi, a seconda della struttura e di chi la gestisce. Le voci principali sono: commissioni delle piattaforme (15-20%), pulizie (10-15%), utenze (5-8%), manutenzione ordinaria (3-5%), assicurazione (1-2%), fiscalità (21-26% con cedolare secca o IRPEF). Affidarsi a un property manager aggiunge un ulteriore 15-25% sul fatturato.

Le commissioni delle piattaforme: la prima voce da considerare

Airbnb trattiene in media il 3% sull’host per ogni prenotazione, ma applica anche una commissione al guest (variabile tra il 14% e il 20% sul prezzo base). Se usi il modello “commissione unica host” (split off), paghi tu una fee del 14-16%. Booking.com applica invece una commissione al gestore che oscilla tra il 15% e il 18% del totale prenotazione.

In pratica, su 1.000 euro di incassi mensili lordi, puoi aspettarti di cedere alle piattaforme tra 150 e 200 euro. Se usi entrambi i canali e diversifichi, la media si stabilizza intorno al 15-17%.

Pulizie e biancheria: il costo che si vede ma si sottovaluta

Le pulizie sono probabilmente il costo più visibile e, spesso, il più sottostimato. Un appartamento bilocale richiede in media 2-3 ore di pulizia tra un ospite e l’altro. Se paghi una collaboratrice o un servizio esterno, stai parlando di 30-60 euro a rotazione. Con 10 check-in al mese, sono già 300-600 euro.

Poi c’è la biancheria: lenzuola, asciugamani, federe. O la fai lavare esternamente (1,50-3 euro a chilo, con un consumo medio di 4-6 kg a rotazione) o la gestisci in autonomia accettando l’usura progressiva e la sostituzione periodica. Il budget annuo per rinnovare la dotazione di biancheria di un bilocale si aggira sui 200-400 euro.

Mettendo insieme pulizie e biancheria, questa voce vale facilmente il 10-15% degli incassi.

Utenze: difficile da stimare, impossibile da ignorare

Luce, gas, acqua, internet: in un affitto breve sono tutte a carico del proprietario. Un appartamento con aria condizionata e riscaldamento elettrico può costare 80-150 euro al mese solo di energia, con picchi nei mesi estivi o invernali. L’internet fisso aggiunge 25-30 euro fissi.

Se l’occupazione è alta e gli ospiti usano intensivamente gli impianti (succede, specie se non pagano le bollette), il costo può salire. Una stima prudente è 100-200 euro al mese per un bilocale, il che corrisponde a circa il 5-8% su un incasso medio di 2.000 euro mensili.

Manutenzione ordinaria: non esiste un anno senza guasti

Il termostato che si rompe, la lavatrice che perde, la serratura da sostituire dopo che qualcuno ha forzato la chiave. Nella gestione di un affitto breve ad alta rotazione, la manutenzione ordinaria è una voce che non si può ignorare, perché l’usura degli arredi e degli impianti è accelerata rispetto a un affitto tradizionale.

Un accantonamento ragionevole è tra il 3% e il 5% degli incassi annui. Su 20.000 euro annui di fatturato, significa mettere da parte 600-1.000 euro l’anno per imprevisti, verniciature, sostituzione di piccoli elettrodomestici, ecc.

Assicurazione: la voce che molti saltano (e non dovrebbero)

Una polizza specifica per affitti brevi copre i danni causati dagli ospiti, la responsabilità civile verso terzi e, in alcuni casi, le perdite da mancato incasso. Airbnb offre la sua “AirCover”, ma non sostituisce una polizza professionale.

Il costo di una copertura adeguata varia molto, ma una polizza combinata per un appartamento fino a 80 mq oscilla tra 150 e 400 euro all’anno. Sull’anno, incide per l’1-2% del fatturato: poca cosa rispetto ai rischi che copre.

Quanto pesa la fiscalità?

Qui le cifre dipendono dal regime scelto. Con la cedolare secca per affitti brevi, l’aliquota è al 21% per il primo immobile (26% dal secondo in poi, salvo modifiche normative). Con IRPEF ordinaria, l’imposta dipende dallo scaglione di reddito complessivo.

Sul piano pratico, puoi confrontare i regimi disponibili nella guida al confronto tra regimi fiscali per capire quale conviene nel tuo caso. Su 20.000 euro annui di incassi, la cedolare al 21% vale 4.200 euro: il 21% del lordo, che però si calcola sull’imponibile (con alcune deduzioni possibili).

Nota: queste informazioni sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per la tua situazione specifica, confrontati con un commercialista.

Quanto incide un property manager?

Se affidi la gestione a una società specializzata, puoi staccare la spina dalle operatività quotidiane: check-in, comunicazioni, pulizie, manutenzione, pricing dinamico. Il prezzo di questo servizio è una commissione che oscilla tra il 15% e il 25% degli incassi lordi, e in alcuni casi anche di più nelle città ad alta domanda.

È una scelta che ha senso se non puoi seguire l’immobile in prima persona o se hai più proprietà. Ma bisogna calcolare bene: sommando commissioni piattaforma, tasse e gestione esterna, puoi trovarti a trattenere il 40-50% del lordo, non di più.

Quanto costa davvero? Un esempio concreto

Prendiamo un bilocale a Milano con un incasso mensile medio di 2.000 euro lordi.

Il margine reale è il 38,5% del lordo. Non è poco, ma è molto meno di quanto sembrerebbe guardando solo l’incasso.

Qual è il costo totale di gestione di un affitto breve in percentuale?

Senza property manager e con cedolare secca, i costi si attestano mediamente tra il 40% e il 55% degli incassi lordi. Con un gestore esterno, si sale facilmente oltre il 60%. La variabile più rilevante, dopo le tasse, è la frequenza di rotazione: più cambi, più salgono pulizie e usura.

Conoscere queste cifre non è un esercizio accademico. È la differenza tra investire in modo consapevole e scoprire a fine anno che l’immobile ha reso meno di un BOT.

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