Calcolatore di redditività
Inserisci i numeri del tuo appartamento: i risultati si aggiornano in tempo reale. Nessun dato lascia il tuo browser.
Investimento
Capitale e alloggioMese tipo
Incassi, occupazione e spese di un mese medioCosti annui
Voci annuali, da indicare come costo differenzialeRegime fiscale
Tassa di soggiorno
Partita di giroSoglia di convenienza
Sotto questo netto preferisci non affittareQuanto rende un Airbnb nella tua città?
Apri il calcolatore con la tassa di soggiorno già impostata per la tua città.
Come calcolare quanto rende davvero un affitto breve
Il numero che conta non è l'incasso lordo che mostrano Airbnb o Booking, ma l'utile netto reale: ciò che ti resta dopo aver tolto commissioni, costi operativi, tasse e mutuo. Questo calcolatore parte dai numeri di un mese tipo del tuo appartamento e fa il conto completo mentre digiti, senza fogli di calcolo e senza inviare i tuoi dati a nessun server.
Cosa inserisci
Bastano pochi campi: gli incassi lordi del mese, le commissioni della piattaforma e le spese operative (pulizie, utenze, manutenzione, gestione o property manager). Aggiungi il regime fiscale — cedolare secca al 21% o 26%, oppure forfettario con partita IVA — e, se l'immobile è a mutuo, capitale, tasso e durata. Per il rendimento sul capitale indichi anche quanto hai investito (anticipo più spese). Infine la tassa di soggiorno, che è una partita di giro: la incassi dall'ospite e la versi al Comune, quindi non riduce il tuo utile.
Cosa ottieni
In tempo reale vedi l'utile netto mensile e il margine, il flusso di cassa (utile meno rata del mutuo), l'utile netto annuo, il ROI cash-on-cash e gli anni di rientro dell'investimento. Per chi sta valutando un acquisto, questi numeri dicono in un colpo d'occhio se l'operazione ha senso; per chi già affitta, l'utile netto reale aiuta a capire se conviene continuare, alzare i prezzi o tagliare i costi.
Un esempio
Con 2.200 € di incassi lordi al mese e circa 760 € di spese operative, applicando la cedolare secca al 21% (462 €) restano 978 € di utile netto, pari a un margine del 44,5%. Se l'immobile ha un mutuo con rata di 600 €, il flusso di cassa scende a circa 377 €/mese: su base annua sono oltre 11.000 € di utile e, su un capitale investito tipico, un ROI cash-on-cash intorno al 7–8%. Cambiando un solo input — prezzo, occupazione, regime fiscale — vedi subito come si muovono i risultati.
Stima semplificata: non considera IMU, contributi INPS del forfettario, tetto ricavi, costi una tantum o periodi sfitti, e non sostituisce un commercialista. Per confrontare i regimi fiscali fianco a fianco usa il confronto regimi; per approfondire la normativa, la guida agli affitti brevi.
Domande frequenti
Come si calcola la redditività di un affitto breve?
Si parte dagli incassi lordi del mese e si sottraggono tutte le voci che li erodono: commissioni della piattaforma (Airbnb, Booking), pulizie, utenze, manutenzione, gestione, l'imposta del regime fiscale scelto (cedolare secca o forfettario) e l'eventuale rata del mutuo. Ciò che resta è l'utile netto reale. Il calcolatore di BnBwise fa questi conti in tempo reale mentre digiti.
Qual è la differenza tra incasso lordo e utile netto?
L'incasso lordo è la cifra che mostrano Airbnb e Booking prima di qualsiasi spesa. L'utile netto è quanto ti resta davvero in tasca dopo commissioni, costi operativi, tasse e mutuo. Spesso i due numeri sono molto diversi: ragionare sul lordo porta a sovrastimare il guadagno, ed è proprio l'errore che il calcolatore aiuta a evitare.
Il calcolatore considera la cedolare secca e il forfettario?
Sì. Puoi scegliere la cedolare secca al 21% (primo immobile) o al 26% (dal secondo), oppure il regime forfettario con partita IVA. Il calcolatore applica l'imposta corretta sugli incassi e la sottrae dall'utile, così vedi subito quanto pesa il fisco sul tuo affitto breve.
Che cos’è il ROI cash-on-cash e come viene calcolato?
Il ROI cash-on-cash misura quanto rende il capitale che hai effettivamente investito (anticipo, spese, ristrutturazione). Si ottiene dividendo il flusso di cassa netto annuo — utile meno rata del mutuo — per il capitale investito. Il calcolatore mostra anche gli anni di rientro (payback), utile per valutare un acquisto prima di firmare.
I dati che inserisco vengono salvati da qualche parte?
No. Tutti i calcoli avvengono nel tuo browser: nessun numero viene inviato a un server. Se vuoi conservare lo storico mese per mese puoi creare un account gratuito e salvare i dati nella dashboard, ma il calcolatore pubblico funziona senza registrazione e senza inviare nulla.