Se stai valutando di mettere un appartamento su Airbnb o Booking a Firenze, la domanda che ti fai è sempre la stessa: quanto rende un affitto breve a Firenze, davvero, al netto delle spese e delle tasse? La risposta dipende da molte variabili, ma ci sono cifre concrete su cui ragionare, e alcune specificità locali che devi conoscere prima di fare qualsiasi calcolo.
In breve
Un appartamento a Firenze ben posizionato (centro storico o Oltrarno) può generare tra i 18.000 e i 35.000 euro lordi annui, con un’occupazione che nelle zone turistiche supera facilmente il 70-75% su base annua. Dopo le spese di gestione (pulizie, commissioni piattaforma, utenze, manutenzione) e la cedolare secca al 26% sulle locazioni brevi oltre il primo immobile, il netto può oscillare tra il 40% e il 55% del lordo. Attenzione però: il Comune di Firenze ha introdotto restrizioni significative per le nuove autorizzazioni nel centro storico, e la situazione normativa è in evoluzione.
Una città ad altissima domanda, ma con regole sempre più stringenti
Firenze è uno dei mercati più performanti in Italia per gli affitti brevi. La stagione turistica è lunga, con picchi da marzo a ottobre e un discreto Natale. Non è raro che un trilocale in zona Santa Croce o San Frediano superi le 200 notti prenotate all’anno, con tariffe medie che oscillano tra i 120 e i 200 euro a notte per un bilocale, e anche di più per appartamenti di qualità superiore.
Il problema, e va detto senza giri di parole, è che il Comune di Firenze ha adottato provvedimenti per limitare la diffusione degli affitti brevi nel centro storico (le zone UNESCO). Dal 2024 sono stati sospesi i nuovi titoli abilitativi per locazioni turistiche nell’area più centrale. Chi già operava prima dell’entrata in vigore delle restrizioni si trova in una posizione diversa rispetto a chi vuole aprire oggi. Se stai valutando un nuovo acquisto a scopo affitto breve nel centro, ti conviene verificare con un consulente locale qual è lo stato attuale delle autorizzazioni: è una variabile che incide radicalmente sulla sostenibilità del progetto.
Quanto rende un affitto breve a Firenze: un esempio concreto
Prendiamo un bilocale da 45 mq in zona Oltrarno, fuori dal perimetro UNESCO ma comunque molto richiesto. Prezzo di acquisto: 280.000 euro.
Stima dei ricavi lordi: 160 euro a notte di tariffa media, per 200 notti prenotate l’anno. Fanno 32.000 euro di ricavi lordi annui.
Da lì dobbiamo sottrarre:
- Commissioni Airbnb/Booking (mediamente il 15-18% del lordo): circa 5.000 euro
- Pulizie e cambio biancheria (stimiamo 40 euro a rotazione, per 200 soggiorni): 8.000 euro, ma questa cifra varia molto in base al numero medio di notti per prenotazione
- Utenze, piccola manutenzione, assicurazione: circa 2.500 euro
- Eventuale gestione tramite property manager (se esternalizzi): altro 15-20% del lordo, ma in questo esempio gestiamo in proprio
Totale spese operative stimate: circa 15.500 euro. Rimangono 16.500 euro di utile lordo prima delle tasse.
Sul reddito da locazione breve si applica la cedolare secca: al 21% se è l’unico immobile locato a breve termine, al 26% per gli altri. Qui assumiamo il 26%: circa 4.290 euro di imposta. Netto finale: intorno ai 12.200 euro annui.
Sul valore di acquisto di 280.000 euro, questo corrisponde a un rendimento netto di circa il 4,4%. Non è male per un investimento immobiliare in una città come Firenze, ma non è nemmeno la miniera d’oro che qualcuno prospetta. E stiamo parlando di un appartamento con buone performance, non del caso medio.
Vuoi calcolare il rendimento del tuo specifico immobile? Puoi farlo con il calcolatore di redditività di BnBwise, che ti permette di inserire le tue cifre reali e ottenere una stima personalizzata.
Quali sono le spese che si sottovalutano di più?
Le pulizie sono la prima voce che le persone sottostimano, soprattutto se fanno molte prenotazioni brevi (1-2 notti). Con soggiorni medi bassi, il costo per pulizia incide enormemente sul margine. Un bilocale con 200 prenotazioni da una notte ciascuna ha 200 cambi: 8.000 euro solo di pulizie. Se invece riesce ad avere soggiorni medi di 4 notti, con 50 prenotazioni le pulizie scendono a 2.000 euro, a parità di occupazione in termini di notti.
La tassa di soggiorno è un’altra voce che spesso si dimentica di considerare nella struttura dei prezzi. A Firenze è tra le più alte d’Italia. Se vuoi capire come si calcola e come impatta sui tuoi prezzi, puoi leggere come si calcola la tassa di soggiorno.
Vale la pena confrontare con l’affitto tradizionale?
Su un immobile da 280.000 euro in Oltrarno, un affitto a lungo termine potrebbe rendere tra i 1.000 e i 1.300 euro al mese, quindi 12.000-15.600 euro lordi annui. Con cedolare secca al 21% sull’affitto ordinario, il netto sarebbe circa 9.500-12.300 euro. L’affitto breve rende di più, ma richiede gestione attiva, più rischi e, a Firenze soprattutto, una verifica preliminare sulla fattibilità normativa.
Se vuoi approfondire la differenza tra i regimi fiscali applicabili, c’è una pagina che mette a confronto le opzioni disponibili: confronto tra regimi fiscali per affitti brevi.
Cosa tenere d’occhio nei prossimi mesi
Il quadro normativo sugli affitti brevi in Italia è in evoluzione. Le restrizioni comunali fiorentine potrebbero allargarsi o modificarsi, e anche le aliquote della cedolare secca hanno subito variazioni recenti. Per un aggiornamento fiscale specifico, leggi anche cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026, e ricorda che questo articolo è a scopo informativo: per decisioni di investimento o dichiarazioni fiscali, rivolgiti sempre a un commercialista.
Firenze rimane una delle piazze più solide per gli affitti brevi in Italia. Ma è anche una delle più regolamentate e, in alcune zone, ormai inaccessibile ai nuovi ingressi. Fai i calcoli prima, non dopo. Il calcolatore di BnBwise è gratuito e ti dà una risposta in pochi minuti.