Guida · Affitti brevi in Italia
Tutto quello che serve per capire la redditività reale del tuo appartamento su Airbnb: tasse, spese, tassa di soggiorno, ROI e mutuo. E come calcolarli in un minuto con BnBwise.
BnBwise è uno strumento gratuito per calcolare la redditività reale di un affitto breve (Airbnb, Booking) in Italia. Toglie dagli incassi le spese, la cedolare secca o il forfettario e la rata del mutuo, e ti mostra l’utile netto vero, mese per mese, con grafici e ROI.
Dipende dall’immobile, ma il numero che conta non è l’incasso lordo che mostra Airbnb: è il netto dopo commissioni, pulizie, utenze, tasse e mutuo. In media gli affitti brevi rendono di più dei tradizionali a livello lordo (8–15% in zone turistiche) ma hanno costi operativi molto più alti. BnBwise calcola il netto reale così eviti di sovrastimare il guadagno.
Con la normativa 2026 la cedolare secca è al 21% sul primo immobile destinato ad affitto breve (a tua scelta) e al 26% dal secondo. Il regime degli affitti brevi si applica fino a un massimo di due appartamenti: dal terzo è obbligatoria la partita IVA. Le aliquote e le regole possono cambiare: verifica sempre la normativa aggiornata o un commercialista.
Dipende dai numeri. Con la cedolare paghi il 21% o 26% sugli incassi. Con il forfettario per affittacamere/case vacanze l’imponibile è circa il 40% degli incassi (coefficiente di redditività), su cui si applica un’imposta sostitutiva del 5% nei primi 5 anni o del 15% a regime: in pratica un’aliquota effettiva intorno al 2% o 6% degli incassi. Il forfettario però comporta anche contributi INPS e un tetto di ricavi. BnBwise ti fa confrontare i due scenari; la scelta finale va validata con un commercialista.
La tassa di soggiorno si calcola come ospiti × notti × tariffa stabilita dal Comune, spesso con un tetto massimo di notti tassabili per soggiorno. È una partita di giro: la incassi dagli ospiti e la versi al Comune, quindi non è un costo che riduce il tuo utile. BnBwise può calcolarla automaticamente collegando il calendario Airbnb.
Il ROI cash-on-cash misura quanto rende il capitale che hai effettivamente investito: è il flusso di cassa netto annuo (utile meno rata del mutuo) diviso il capitale investito. BnBwise calcola la rata con l’ammortamento francese, separa quota interessi e capitale, e ti mostra ROI e tempo di rientro dell’investimento.
Sì. Per ogni appartamento scegli il tipo di costo dell’alloggio: mutuo (calcola la rata), affitto mensile (rent-to-rent) oppure di proprietà senza costi ricorrenti. ROI e flusso di cassa si adattano di conseguenza.
Scarica da Airbnb il report dei guadagni in PDF, poi nella dashboard premi “Importa PDF Airbnb”: BnBwise legge nel tuo browser mese, incassi lordi, commissioni (costi del servizio) e notti, e precompila il mese. La tassa di soggiorno non è inclusa nel report e va aggiunta a parte.
Su Airbnb apri Calendario → impostazioni di disponibilità → Esporta calendario, copia il link iCal e incollalo nell’appartamento, insieme a tariffa, tetto notti e numero medio di ospiti. BnBwise legge le prenotazioni reali e calcola la tassa applicando il tetto per ogni soggiorno. Il calendario non contiene il numero di ospiti, perciò si usa la media che imposti tu.
Sì. Crei un appartamento per ogni immobile, registri ogni mese con incassi e voci di spesa personalizzabili (fisse in euro o in percentuale sugli incassi), e vedi l’evoluzione nel tempo con grafici di incassi, spese e utile cumulato. Puoi modificare o eliminare ogni mese.
Sì, BnBwise è gratuito. Il calcolatore funziona senza registrazione; per salvare lo storico ti basta un account gratuito.
I dati del calcolatore pubblico restano nel tuo browser e non vengono inviati da nessuna parte. I dati della dashboard sono protetti a livello di database: ogni utente può vedere e modificare soltanto i propri appartamenti e movimenti.
No. BnBwise fornisce stime semplificate per capire la redditività del tuo affitto breve e non considera ogni voce (IMU, contributi INPS, costi una tantum, periodi sfitti). Per la dichiarazione e le scelte fiscali rivolgiti a un commercialista.
Gratis, senza registrazione. Poi salva lo storico mese per mese.