Se ti stai chiedendo quanto rende un affitto breve a Milano, la risposta onesta è: dipende moltissimo dalla zona, dal tipo di immobile e da come gestisci i costi. Ma è possibile fare stime abbastanza precise, e in questo articolo lo facciamo con numeri reali.
Milano è una città che non si ferma mai: fashion week, Salone del Mobile, fiere a Rho, congressi, trasferte aziendali. La domanda non è mai solo turistica. Un bilocale in Porta Romana può essere occupato un weekend dalla coppia in vacanza e quello dopo da un consulente in trasferta da Londra. Questo mix di clientela business e leisure è uno dei motivi per cui i rendimenti qui sono strutturalmente diversi rispetto a destinazioni puramente turistiche.
In breve
Un bilocale a Milano ben posizionato genera mediamente tra 25.000 e 40.000 euro lordi annui su piattaforme come Airbnb o Booking, con un tasso di occupazione tra il 65% e l’80%. Al netto di commissioni delle piattaforme (circa 15%), costi di pulizia, gestione e fiscalità (cedolare secca al 26% per chi affitta da privato con più di un immobile), il netto effettivo si colloca spesso tra 14.000 e 24.000 euro. La zona incide moltissimo: centro e Navigli sovraperformano, mentre le zone periferiche richiedono prezzi più bassi e soffrono maggiore stagionalità.
Quanto rende un affitto breve a Milano: l’esempio di un bilocale reale
Prendiamo un caso concreto. Bilocale di 55 mq ai Navigli, arredato bene, con fotografie professionali e gestione attiva. Tariffa media giornaliera intorno a 130 euro (con picchi a 200-220 durante Salone del Mobile e Settimana della Moda). Tasso di occupazione annuo: 72%.
I conti vengono così:
Ricavi lordi: 130 € × 365 giorni × 72% = circa 34.200 €/anno
Dalla cifra lorda bisogna sottrarre:
- Commissioni piattaforme (15%): circa 5.130 €
- Pulizie tra un ospite e l’altro (assumendo 80 check-in annui × 30 €): 2.400 €
- Utenze, piccola manutenzione, assicurazione: 1.800 €
- Tassa di soggiorno (a carico dell’ospite ma da versare al Comune): importo variabile, a Milano oggi è 5 € per notte per categoria; tecnicamente neutro per il gestore, ma da gestire. Se vuoi capire come funziona, leggi come si calcola la tassa di soggiorno.
Totale costi operativi: circa 9.330 €
Reddito imponibile: 34.200 - 9.330 = 24.870 €
Applicando la cedolare secca al 26% (aliquota per i redditi da locazione breve oltre il primo immobile, in vigore dal 2024): circa 6.466 €
Netto stimato: circa 18.400 €/anno
Su un immobile che vale oggi sui 280.000-300.000 euro in quella zona, parliamo di un rendimento netto intorno al 6-6,5%. Non è una promessa, è una stima su dati di mercato. Per confronto, l’affitto tradizionale dello stesso appartamento porterebbe probabilmente a 1.000-1.100 € mensili lordi, quindi circa 11.000-12.000 € netti annui dopo fiscalità.
Le zone di Milano: dove si guadagna davvero
Non tutte le zone si comportano allo stesso modo. Il centro storico (Duomo, Brera, Porta Venezia) ha tariffe alte ma anche costi di acquisto stellari: i rendimenti percentuali non sempre giustificano l’investimento rispetto a zone meno blasonate.
I Navigli e Porta Ticinese reggono bene perché attraggono sia turisti che lavoratori in trasferta, con un ottimo rapporto tra prezzo d’acquisto e potenziale di affitto. Isola e Porta Nuova vanno forte sul segmento business: chi viene per lavoro vuole stare vicino al centro direzionale.
La zona Fiera, vicino a Portello e Rho, ha andamenti particolari: durante i grandi eventi (EICMA, Salone del Mobile, fiere settoriali) le tariffe triplicano facilmente. Fuori evento, però, la domanda cala molto. Chi gestisce un immobile lì deve saper lavorare sul calendario in modo aggressivo, con tariffe dinamiche ben calibrate.
Quando i numeri salgono: eventi e stagionalità
Milano ha circa una decina di eventi ogni anno capaci di far impennare le tariffe. La Settimana della Moda (due volte l’anno, febbraio e settembre) e il Salone del Mobile (aprile) sono i più noti, ma ci sono anche fiere tecnologiche, congressi medici e manifestazioni sportive che muovono migliaia di pernottamenti.
Un bilocale che normalmente gira a 130 €/notte può toccare i 250-280 € durante queste settimane, con occupazione al 100%. Su 7-10 giorni di picco per evento, parliamo di un extra-reddito di 800-1.500 € rispetto alla tariffa base. Moltiplicato per 5-6 eventi l’anno, è una componente non trascurabile del totale.
Cosa cambia con il regime fiscale
Se affitti come persona fisica un solo immobile tramite piattaforma, la cedolare secca è al 21%. Dal secondo immobile in poi sale al 26%. Se invece operi come impresa (o attraverso una società), la tassazione cambia completamente e i calcoli vanno rifatti. Per capire qual è il regime più conveniente per la tua situazione, vale la pena leggere il confronto tra regimi fiscali per affitti brevi.
Tieni anche presente che le normative sugli affitti brevi in Italia stanno evolvendo: il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio, e alcune regioni stanno introducendo limiti ai giorni affittabili. La guida agli affitti brevi raccoglie le informazioni aggiornate su obblighi e adempimenti.
Vale la pena? Fai i conti sulla tua situazione
I numeri che hai letto sono stime su un caso tipo, non una certezza. Il tuo appartamento ha costi diversi, una posizione diversa, magari un mutuo da considerare. L’unico modo per sapere se un affitto breve a Milano conviene davvero nel tuo caso specifico è partire dai tuoi dati.
Usa il calcolatore di redditività degli affitti brevi: inserisci la tariffa media, il tasso di occupazione stimato, i costi fissi e variabili, e vedi subito qual è il tuo netto reale. È gratuito e non richiede registrazione.
Le informazioni fiscali in questo articolo sono aggiornate alla normativa vigente a inizio 2025 e hanno scopo puramente informativo. Per decisioni specifiche, consulta un commercialista esperto in locazioni brevi.