Il punto di pareggio (break-even) di un affitto breve è il numero di notti che devi vendere in un mese — o in un anno — per coprire tutti i costi. Sotto quella soglia perdi soldi, sopra inizi a guadagnare. È il numero più importante da conoscere prima di aprire un affitto breve, perché ti dice subito se il progetto sta in piedi con un tasso di occupazione realistico per la tua zona.
La formula è semplice: notti di pareggio = costi fissi mensili ÷ margine per notte. Il difficile è mettere i numeri giusti dentro la formula. Vediamo come.
Passo 1: somma i costi fissi mensili
I costi fissi sono quelli che paghi anche con zero prenotazioni. Tipicamente:
- Mutuo o affitto dell’immobile (se fai rent to rent)
- Condominio
- Utenze base (luce, gas, internet hanno una quota fissa anche a consumo zero)
- IMU e TARI (dividile per 12)
- Assicurazione
- Abbonamenti software (channel manager, smart lock, ecc.)
Se vuoi una lista completa delle voci di costo, l’abbiamo analizzata in dettaglio nell’articolo sui costi reali di gestione di un affitto breve.
Passo 2: calcola il margine per notte
Il margine per notte non è la tariffa che vedi su Airbnb. Da ogni notte venduta devi togliere i costi variabili, cioè quelli che esistono solo quando c’è un ospite:
- Commissione della piattaforma (Airbnb o Booking)
- Quota di pulizia non coperta dalla cleaning fee (o il costo pieno, se la includi nel prezzo)
- Consumi extra di utenze
- Kit di cortesia, biancheria, lavanderia
- Tasse sul ricavo (per la maggior parte degli host privati, la cedolare secca — le regole e le aliquote vigenti le trovi nell’articolo sulla cedolare secca per gli affitti brevi)
Quello che resta è il margine di contribuzione per notte: ogni notte venduta “contribuisce” per quell’importo a coprire i costi fissi.
Passo 3: la formula con un esempio concreto
Prendiamo un bilocale con prezzo medio di 85 € a notte e soggiorno medio di 3 notti.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Tariffa media a notte | 85,00 € |
| Commissione piattaforma (~15%) | −12,75 € |
| Pulizia (60 € ÷ 3 notti, non coperta) | −10,00 € |
| Utenze variabili e consumabili | −6,00 € |
| Imposte sul ricavo (stima prudente ~20%) | −17,00 € |
| Margine per notte | ≈ 39 € |
Costi fissi mensili dello stesso bilocale: 350 € di condominio + utenze base + 80 € di IMU/TARI mensilizzate + 30 € di assicurazione e software = 460 € al mese.
Break-even = 460 ÷ 39 ≈ 12 notti al mese, cioè un’occupazione di circa il 40%.
Tutto quello che vendi oltre la dodicesima notte è utile. Se nella tua zona l’occupazione media realistica è del 60% (18 notti), hai circa 6 notti di margine: 6 × 39 € ≈ 234 € di utile mensile. Se invece la zona gira al 35%, sei sotto pareggio e il progetto va ripensato: prezzo, costi o immobile.
Nota: se hai un mutuo acceso sull’immobile, includerlo o meno nei costi fissi cambia la domanda a cui rispondi. Con il mutuo dentro calcoli quando l’attività si autofinanzia; senza, calcoli solo la gestione operativa. Per capire il rendimento complessivo dell’investimento, leggi la guida al ROI reale di un affitto breve.
Perché il break-even in notti è meglio di quello in euro
Esprimere il pareggio in notti (o in percentuale di occupazione) lo rende confrontabile con i dati di mercato della tua città. Sapere che ti servono “460 € di ricavi” dice poco; sapere che ti serve il 40% di occupazione ti permette di confrontarti subito con l’occupazione media della zona e capire se il cuscinetto di sicurezza è sufficiente.
Tre soglie indicative:
- Break-even sotto il 40% di occupazione: progetto solido, regge anche la bassa stagione.
- Tra il 40% e il 55%: fattibile, ma serve una buona gestione di prezzi e annuncio.
- Sopra il 55%: rischioso — basta una stagione fiacca o un calo di domanda per andare in perdita.
Come abbassare il punto di pareggio
Il break-even si abbassa in due modi: riducendo i costi fissi (rinegoziare utenze, valutare se ogni abbonamento serve davvero) o aumentando il margine per notte — alzare la tariffa nei periodi di domanda, ridurre il costo pulizie ottimizzando i turnover, allungare il soggiorno medio per spalmare i costi di cambio ospite su più notti.
Attenzione all’errore opposto: alzare troppo il prezzo riduce l’occupazione e può allontanarti dal pareggio invece di avvicinarti.
In sintesi
- Il break-even è il numero di notti mensili che copre tutti i costi: costi fissi ÷ margine per notte.
- Il margine per notte si calcola togliendo dalla tariffa commissioni, pulizie, consumi e imposte.
- Esprimilo in percentuale di occupazione e confrontalo con i dati reali della tua zona.
- Sotto il 40% di occupazione di pareggio il progetto è solido; sopra il 55% è fragile.
- Puoi fare questo calcolo in pochi minuti con il nostro calcolatore di redditività gratuito, e trovi il quadro completo dei costi e delle tasse nella guida agli affitti brevi.
I numeri fiscali usati qui sono stime prudenti a scopo illustrativo: aliquote e regole cambiano, quindi per il tuo caso specifico verifica la normativa vigente con un commercialista.