Se stai valutando se mettere a reddito un appartamento nella capitale, la domanda che ti fai è sempre la stessa: quanto rende un affitto breve a Roma, al netto delle spese e delle tasse? Non è una risposta semplice, perché dipende molto da dove si trova l’immobile, da come lo gestisci e da quanti giorni riesci davvero a occuparlo. Ma con qualche numero concreto si può ragionare. In questo articolo trovi i dati zona per zona; se invece vuoi fare subito i conti sul tuo immobile, c’è il calcolatore con la tassa di soggiorno di Roma già impostata.
In breve
Un bilocale ben posizionato nel centro storico di Roma può generare tra i 20.000 e i 30.000 euro lordi l’anno, con un tasso di occupazione medio attorno al 70-75%. Dopo spese di gestione, pulizie, commissioni delle piattaforme e cedolare secca al 26% (per chi supera il primo immobile), il netto stimato si attesta spesso tra il 50% e il 60% del lordo. Le zone più redditizie restano il centro storico, Trastevere e Prati. La periferia offre margini più contenuti ma richiede investimenti iniziali più bassi.
Tariffe e occupazione: cosa cambia zona per zona
Roma non è una città uniforme, e le differenze tra quartieri si sentono sia sui prezzi che sull’occupazione.
Nel centro storico (Pantheon, Navona, Campo de’ Fiori, Colosseo) una notte per un bilocale oscilla mediamente tra i 120 e i 200 euro, con picchi in alta stagione che possono superare i 250. I tassi di occupazione sono i più alti della città: chi gestisce bene arriva al 75-80% annuo. Il problema è che in queste zone l’offerta è densa e la concorrenza intensa, quindi la qualità dell’annuncio e le recensioni fanno una differenza reale.
Trastevere e Prati sono un gradino sotto per tariffe (90-150 euro a notte per un bilocale), ma restano molto richieste. Trastevere attira soprattutto turisti giovani e coppie; Prati funziona bene anche per chi viene per lavoro o per il Vaticano. I tassi di occupazione si aggirano attorno al 65-72%.
Nelle zone semi-centrali come Ostiense, Testaccio, Nomentano o Pigneto, le tariffe scendono a 70-110 euro a notte. L’occupazione è più variabile: dipende molto dalla stagione e da quanto l’appartamento è curato. Difficile andare oltre il 60% senza una gestione attiva.
La periferia (oltre il Grande Raccordo Anulare, o zone come Tor Bella Monaca e Acilia) raramente rende in modo competitivo con l’affitto tradizionale, a meno che non si punti su un mercato di nicchia o su eventi specifici.
Com’è la stagionalità romana?
Roma è una destinazione che regge tutto l’anno meglio di molte altre città italiane, ma la stagionalità esiste. I mesi più forti sono aprile, maggio, giugno e poi settembre-ottobre. Luglio e agosto sono buoni ma non eccezionali: il caldo scoraggia parte dei turisti, anche se rimane un flusso costante. I mesi più deboli sono gennaio e febbraio, quando le tariffe calano e l’occupazione si riduce anche nei quartieri più centrali.
Una stima prudente ma realistica: su 12 mesi, aspettati circa 8-9 mesi “buoni” e 3-4 mesi in cui dovrai abbassare le tariffe per rimanere competitivo.
Un esempio concreto: bilocale in centro storico
Facciamo i conti su un caso tipo. Un bilocale di 55 mq vicino al Pantheon, arredato bene, tariffe medie di 155 euro a notte, tasso di occupazione annuo del 72% (circa 263 notti su 365).
Incasso lordo annuo stimato: 263 × 155 = circa 40.700 euro.
Attenzione: questo è il lordo prima di tutto. Da qui vanno tolti:
- Commissioni Airbnb/Booking (mediamente il 15-20% del lordo): circa 6.500-8.100 euro
- Pulizie e cambio biancheria (stima 35-45 euro a turnover, con 180-200 check-in annui): circa 7.000-9.000 euro
- Utenze, consumabili, manutenzione ordinaria: circa 2.500-3.500 euro
- Eventuale gestione da parte di un property manager (se esternalizzata, altri 15-20% del lordo)
Se gestisci in autonomia e non hai un property manager, le spese vive si attestano orientativamente tra i 16.000 e i 20.000 euro annui. Il reddito imponibile si avvicinerebbe quindi a 21.000-24.000 euro.
Sulla parte imponibile si applica la cedolare secca: al 21% per il primo immobile destinato ad affitti brevi, al 26% dal secondo in poi (regime vigente; per i dettagli sulle aliquote aggiornate ti rimando a un commercialista o alla guida sulla cedolare secca per affitti brevi).
Con cedolare al 26%, l’imposta sarebbe circa 5.500-6.200 euro. Il netto stimato si collocherebbe tra i 15.000 e i 18.000 euro annui.
Sono stime, non una previsione garantita. Cambiano al variare del tasso di occupazione reale, delle tariffe che riesci a ottenere e di come gestisci le spese. Se arredi meglio e ottimizzi il pricing dinamico, puoi stare sopra. Se l’appartamento è meno centrale o la gestione è lasciata al caso, stai sotto.
Quanto pesa davvero la fiscalità?
Molti proprietari guardano solo al lordo e si illudono. La tassa di soggiorno, per esempio, è una voce che passa spesso inosservata: a Roma è tra le più alte d’Italia e varia in base alla categoria dell’immobile e al numero di notti. Non incide sul tuo reddito direttamente (la riscuoti per conto del Comune), ma la gestione richiede attenzione. Puoi approfondire come si calcola la tassa di soggiorno per non trovarti impreparato.
Sul confronto tra cedolare secca e IRPEF ordinaria, invece, vale la pena fare i calcoli sul tuo caso specifico: la pagina di confronto tra i regimi fiscali ti aiuta a capire quale conviene.
Vale la pena, alla fine?
Dipende dall’alternativa. Se il tuo bilocale in centro lo affitti a lungo termine, puoi aspettarti qualcosa tra i 1.200 e i 1.600 euro al mese, ovvero 14.000-19.000 euro lordi l’anno, con meno gestione operativa ma anche meno controllo sui tempi e sulle condizioni. L’affitto breve può rendere di più, ma costa più fatica e ha più variabili.
Prima di decidere, ha senso fare i calcoli precisi sul tuo immobile. Il calcolatore di BnBwise per Roma è gratuito e ha già impostata la tassa di soggiorno romana: inserisci le tue variabili (tariffa media, tasso di occupazione stimato, spese) e ottieni una stima del netto reale, non del lordo che leggi sui forum.