Se gestisci più di un appartamento in affitto breve, prima o poi ti scontri con una delle regole fiscali più sottovalutate del settore: la cedolare secca non è uguale per tutti gli immobili. Dal 2024, chi affitta più di un appartamento tramite portali come Airbnb o Booking paga il 21% su uno solo, e il 26% su tutti gli altri. Sembra semplice, ma la scelta di cedolare secca 21 o 26 quale immobile designare all’aliquota agevolata può fare una differenza concreta in busta — o meglio, in dichiarazione dei redditi.
In breve
Dal 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi prevede due aliquote: il 21% si applica a un solo immobile per anno d’imposta, scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico). Tutti gli altri immobili destinati ad affitto breve nello stesso anno scontano il 26%. La convenienza massima si ottiene assegnando il 21% all’immobile con i ricavi lordi più alti.
Come funziona la scelta in dichiarazione
Non esiste una comunicazione preventiva da fare al momento della prenotazione o all’atto della stipula. La designazione avviene compilando il quadro B del 730 (o il quadro RB di Unico), indicando per quale immobile si opta per l’aliquota ridotta. Questo significa che, in teoria, puoi decidere a fine anno, quando hai il quadro completo dei ricavi di ogni appartamento. Un margine di pianificazione che vale la pena sfruttare.
Un punto importante: la scelta riguarda l’anno d’imposta, non l’immobile in senso assoluto. L’anno prossimo potresti assegnare il 21% a un appartamento diverso, se le circostanze cambiano.
Cedolare secca 21 o 26%: a quale immobile conviene applicare l’aliquota più bassa?
La risposta è quasi sempre la stessa: all’immobile che ha generato i ricavi lordi più alti nell’anno. Il ragionamento è puramente aritmetico.
Prendi due appartamenti. Il primo, in centro città, ha incassato 18.000 euro lordi in un anno. Il secondo, in zona periferica, si è fermato a 8.000 euro. Se applichi il 21% al primo e il 26% al secondo, paghi:
- 18.000 × 21% = 3.780 euro
- 8.000 × 26% = 2.080 euro
- Totale: 5.860 euro
Se invece invertissi la scelta, assegnando il 21% all’appartamento con i ricavi più bassi:
- 8.000 × 21% = 1.680 euro
- 18.000 × 26% = 4.680 euro
- Totale: 6.360 euro
La differenza è di 500 euro l’anno, a parità di incassi. Non è una cifra enorme, ma è denaro che esci di tasca solo per aver compilato il modello nel modo sbagliato. Su dieci anni, stiamo parlando di 5.000 euro. E con ricavi più alti, il differenziale cresce proporzionalmente.
E se un immobile ha più locazioni nello stesso anno?
Un caso che capita spesso: lo stesso appartamento viene affittato a breve termine per metà anno, poi rimane sfitto. Oppure viene usato anche per soggiorni da parte del proprietario. Ai fini della cedolare secca, quello che conta sono i ricavi effettivi di quell’immobile nell’anno, non il numero di notti o di contratti. Quindi anche qui, confronta i totali annui e assegna il 21% dove pesa di più.
Attenzione però: se uno degli immobili viene locato con contratto ordinario (non affitto breve), le regole cambiano. La cedolare secca al 21% sugli affitti ordinari segue un regime diverso, e la disciplina del 26% sugli affitti brevi non si applica a quei contratti. Meglio non fare di tutta l’erba un fascio: se hai situazioni miste, l’affiancamento di un commercialista è più che consigliato.
Il ruolo degli intermediari: la ritenuta del 21%
Se affitti tramite Airbnb, Booking o altri portali che operano come intermediari, questi trattengono una ritenuta del 21% sui pagamenti. Questa ritenuta viene applicata indistintamente su tutti gli immobili, indipendentemente dall’aliquota definitiva che pagherai. In sede di dichiarazione, la ritenuta si trasforma in credito d’imposta: per l’immobile al 26%, ci sarà un saldo da versare; per quello al 21%, la partita può chiudersi in pareggio o generare un piccolo rimborso, a seconda dei calcoli.
Questo meccanismo non cambia la strategia di scelta dell’aliquota, ma è utile capirlo per non sorprendersi all’atto del conguaglio.
Pianificare prima, non solo dichiarare dopo
La vera utilità di questa regola non è solo fiscale, è gestionale. Se hai due immobili e uno dei due rende significativamente più dell’altro, ha senso concentrare gli sforzi di ottimizzazione su quello: pricing dinamico, qualità delle recensioni, periodi di apertura. Più alzi i ricavi dell’immobile “principale”, più conta avergli assegnato il 21%.
Per avere un’idea chiara di quanto rende davvero ogni appartamento — tasse incluse — puoi usare il calcolatore di redditività di BnBwise. Ti permette di inserire i ricavi lordi, la struttura dei costi e simulare l’impatto fiscale, inclusa la cedolare secca. Utile proprio per confrontare due immobili fianco a fianco.
Se sei alle prime armi con la gestione degli affitti brevi in Italia, la guida agli affitti brevi copre anche gli aspetti fiscali di base, dal regime della cedolare alle soglie che fanno scattare l’attività d’impresa.
Questo articolo ha scopo informativo ed è aggiornato alla normativa vigente al momento della pubblicazione. Non costituisce consulenza fiscale. Per la tua situazione specifica, rivolgiti a un commercialista esperto di locazioni brevi.