La cedolare secca è il regime fiscale più usato da chi affitta casa per brevi periodi su Airbnb o Booking. Permette di pagare un’imposta fissa sui canoni, sostitutiva di IRPEF e relative addizionali. Ma nel 2026 le regole sono cambiate: ecco cosa devi sapere e come calcolare quanto ti resta in tasca.
In breve
- Aliquote 2026: 21% sul primo immobile destinato ad affitto breve (a tua scelta), 26% dal secondo.
- Il regime degli affitti brevi vale per un massimo di due appartamenti: dal terzo serve la partita IVA.
- L’imposta si calcola sui canoni lordi: le spese non si deducono.
- La tassa di soggiorno non c’entra: è una partita di giro e non fa parte della base imponibile.
A chi si applica la cedolare sugli affitti brevi
Il regime delle locazioni brevi riguarda i contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, per immobili abitativi situati in Italia. Rientrano anche i contratti che prevedono servizi accessori basilari come biancheria e pulizia finale, e le sublocazioni o concessioni in uso da parte del comodatario.
Se l’attività è organizzata in forma imprenditoriale — più immobili, servizi aggiuntivi strutturati, collaboratori — la cedolare non si applica e si entra nel mondo della partita IVA. Il confine non è sempre nitido: in caso di dubbio, è una valutazione da fare con un commercialista.
Quanto si paga: aliquote 21% e 26%
Con la normativa in vigore nel 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi prevede due aliquote:
| Immobile | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Primo immobile | 21% | Lo scegli tu, in dichiarazione dei redditi |
| Secondo immobile | 26% | Sull’intero canone dell’immobile |
| Dal terzo in poi | — | Fuori dal regime: obbligo di partita IVA |
L’immobile al 21% non è automaticamente il primo che hai messo online: sei tu a indicare in dichiarazione quale unità tassare con l’aliquota ridotta. Conviene ovviamente scegliere quella che incassa di più.
L’imposta si calcola sui canoni lordi percepiti: al lordo delle spese (commissioni, pulizie, utenze non si deducono), ma al netto della tassa di soggiorno, che è una partita di giro. In pratica, se incassi 1.000 € di canone, con il 21% paghi 210 € di cedolare.
Il limite dei due immobili
Dal 2026 il regime degli affitti brevi si applica a un massimo di due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo immobile in poi l’attività è considerata imprenditoriale: serve la partita IVA e non puoi più usare la cedolare secca su quegli immobili.
Questo è il cambiamento più importante rispetto agli anni precedenti, quando il limite era di quattro appartamenti. Chi nel 2025 affittava tre o quattro unità con cedolare deve riorganizzarsi: aprire partita IVA (valutando il forfettario), oppure spostare gli immobili eccedenti su contratti di locazione ordinaria.
La ritenuta degli intermediari (Airbnb, Booking)
Quando incassi tramite piattaforma o intermediario immobiliare, questi operano come sostituto d’imposta: trattengono una ritenuta del 21% sui canoni e la versano all’Erario per conto tuo.
Due conseguenze pratiche:
- se l’immobile è quello al 21%, la ritenuta copre l’imposta dovuta (a titolo d’imposta);
- se l’immobile sconta il 26%, la ritenuta del 21% vale come acconto: la differenza del 5% la versi tu in dichiarazione, con il conguaglio.
Tienilo presente nel calcolo della liquidità: l’accredito che ricevi dalla piattaforma può essere già al netto della ritenuta, ma non necessariamente copre tutta l’imposta dovuta. Verifica nei report della piattaforma come viene gestita la ritenuta nel tuo caso.
Cedolare o IRPEF ordinaria?
La cedolare è un’opzione, non un obbligo: l’alternativa è far concorrere i canoni al reddito complessivo IRPEF, con aliquote a scaglioni dal 23% al 43% più addizionali regionali e comunali.
| Cedolare secca | IRPEF ordinaria | |
|---|---|---|
| Aliquota | 21% / 26% fissa | 23–43% + addizionali |
| Base imponibile | 100% del canone | Canone (con abbattimento minimo) |
| Spese deducibili | No | No (per i privati) |
| Conviene se… | Hai altri redditi (l’affitto si somma agli scaglioni alti) | Reddito complessivo molto basso e detrazioni da sfruttare |
Per la maggior parte degli host con un reddito da lavoro, la cedolare vince: il canone andrebbe altrimenti a sommarsi agli scaglioni IRPEF più alti. L’IRPEF ordinaria può aver senso solo con redditi complessivi molto bassi o detrazioni che andrebbero perse (la cedolare non le assorbe).
Esempio completo: quanto resta in tasca
Host con due bilocali su Airbnb, incassi annui 18.000 € (immobile A) e 22.000 € (immobile B).
| Voce | Importo |
|---|---|
| Incassi lordi totali | 40.000 € |
| Cedolare 21% su B (22.000 €, scelto come “primo”) | − 4.620 € |
| Cedolare 26% su A (18.000 €) | − 4.680 € |
| Totale cedolare | − 9.300 € |
Nota la scelta: indicando come “primo immobile” quello che incassa di più (B), l’imposta totale scende rispetto alla scelta inversa (9.300 € contro 9.500 €). Su volumi più alti la differenza cresce.
Attenzione però: la cedolare è solo una delle voci. Dal lordo vanno tolte anche le commissioni della piattaforma, pulizie, utenze, manutenzione, eventuale property manager e la rata del mutuo. Solo dopo ottieni il netto reale, che spesso è molto diverso dall’incasso lordo mostrato dalle piattaforme. Per un calcolo automatico sul tuo caso puoi usare il calcolatore di BnBwise, che applica cedolare o forfettario e ti mostra utile netto, margine e ROI.
Cosa la cedolare NON copre
La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro/bollo sul contratto, ma non copre:
- l’IMU sull’immobile (se dovuta);
- la TARI, spesso con tariffa maggiorata per le locazioni turistiche;
- gli adempimenti non fiscali: CIN, comunicazione ospiti ad Alloggiati Web, tassa di soggiorno da riscuotere e riversare al Comune.
Domande frequenti
Posso scegliere io l’immobile al 21%? Sì: l’unità tassata al 21% si indica in dichiarazione dei redditi. Conviene scegliere quella con gli incassi più alti.
Ho tre appartamenti: posso tenerne due in cedolare e uno con partita IVA? No: superato il limite di due unità destinate ad affitto breve, l’attività è considerata imprenditoriale nel suo complesso. Confronta gli scenari con un commercialista.
La cedolare si applica anche su Booking o solo su Airbnb? Il regime fiscale dipende dal contratto, non dalla piattaforma: vale per qualunque canale, compreso l’affitto diretto, purché entro i 30 giorni e fuori dall’attività d’impresa.
Le spese di pulizia addebitate all’ospite fanno reddito? In generale i corrispettivi lordi includono le somme addebitate all’ospite per servizi accessori come le pulizie. Anche qui: conferma il trattamento esatto con il tuo commercialista.
In sintesi
- Cedolare secca: 21% sul primo immobile (a tua scelta), 26% dal secondo.
- Regime affitti brevi: massimo due appartamenti, dal terzo serve la partita IVA.
- L’imposta si calcola sui canoni lordi; le piattaforme trattengono una ritenuta del 21% che può non coprire tutto il dovuto.
- La cedolare non copre IMU, TARI, CIN e tassa di soggiorno.
- Per le decisioni fiscali confrontati sempre con un commercialista: le regole cambiano spesso.